Luật đất đai

Luật đất đai là tổng hợp các quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành nhằm thiết lập quan hệ đất đai trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và sự bảo hộ đầy đủ các Nhà nước đối với các quyền của người sử dụng đất tạo thành một ngành luật quan trọng trong hệ thống pháp luật của nước ta.

Luật đất đai được ban hành lần đầu tiên vào năm 1987 quy định về quản lý và sử dụng đất đai. Đến nay, qua nhiều lần sửa đổi, Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa đựng tổng hợp các quy phạm pháp luật, điều chỉnh các quan hệ đất đai hình thành trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai, nhằm sử dụng đất có hiệu quả vì lợi ích của nhà nước, người sử dụng và toàn xã hội.

Bộ luật đất đai 2018 là bộ luật đất đai mới nhất hiện nay. Luật đất đai năm 2018 có đối tượng áp dụng như sau:

• Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
• Người sử dụng đất.
• Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất.

Theo quan niệm chung, mỗi ngành luật điều chỉnh một lĩnh vực quan hệ xã hội, do vậy Luật đất đai điều chỉnh các quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai. Đó là các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu không hề thay đổi, nhưng tạo điều kiện tối đa để các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thụ hưởng các quyền của người sử dụng đất và gánh vác trách nhiệm pháp lí của họ.

Tuy vậy, trong nhận thức về đối tượng điều chỉnh của ngành luật đất đai cần thấy rằng, các yếu tố cơ bản nhằm xác định định phạm vi các quan hệ do các ngành luật điều chỉnh mang tính tương đối. Do đó, trong sự phân định quan hệ xã hội thuộc phạm vi điều chỉnh của ngành luật đất đai có mối quan hệ qua lại, giao thoa với một số ngành luật khác như Luật hành chính, Luật dân sự, v.v..

Căn cứ vào chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai và loại đất được quản lí sử dụng, đối tượng điều chỉnh của ngành luật đất đai xác định thành các nhóm sau đây:

Nhóm I: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình quản lí Nhà nước đối với đất đai.

Là người đại diện chủ sở hữu đồng thời là người thống nhất quản lí đất đai theo quy hoạch và pháp luật, Nhà nước xây dựng bộ máy các cơ quan có thẩm quyền hành chính và chuyên ngành nhằm thực thi các nội dung cụ thể của quản lí Nhà nước về đất đai. Vì vậy, trong Luật đất đai năm 2013, Nhà nước đã được cụ thể hóa với vai trò thực hiện quyền định đoạt của người đại diện chủ sở hữu và phân công, phân cấp giữa từng hệ thống cơ quan quyền lực Nhà nước, cơ quan hành chính Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền về chuyên môn để thực hiện vai trò người đại diện chủ sở hữu đất đai.

Nhóm II: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất của tổ chức trong quá trình sử dụng đất của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Các tổ chức trong nước là một trong các chủ thể sử dụng đất được Nhà nước cho phép sử dụng đất dưới các hình thức pháp lí chủ yếu là giao đất và cho thuê đất. Các tổ chức này được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp, nhưng trong quá trình khai thác, sử dụng phải trên cơ sở quy hoạch và kế hoạch sử dụng sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, căn cứ vào dự án đầu tư và trình tự, thủ tục về giao đất, cho thuê đất.

Nhóm III: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam.

Hình thức pháp lí tổ chức, cá nhân nước ngoài được sử dụng đất tại Việt Nam chủ yếu là thuê đất. Tuy nhiên, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài từ Luật đất đai năm 2003 và đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam từ sau Luật đất đai năm 2013 có thể lựa chọn hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khi thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam. Việc sử dụng đó được phân chia thành các mục đích khác nhau như xây dựng các công trình ngoại giao, văn phòng đại diện của các tổ chức quốc tế tại Việt Nam và đầu tư vào Việt Nam theo quy định pháp luật về đầu tư và được mua nhà, sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Như vậy, việc giao đất, cho thuê đất nhằm các mục đích khác nhau cho nên Nhà nước cần quy định một cách chặt chẽ trình tự, thủ tục cho thuê đất tại Việt Nam, đồng thời bảo hộ các quyền lợi cần thiết cho họ, đặc biệt khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư trực tiếp vào Việt Nam.

Nhóm IV: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai.

Với hơn 12 triệu hộ nông dân, có thể khẳng định rằng đây là nhóm chủ thể đông đảo nhất tham gia vào quan hệ sử dụng đất. Việc xác lập các quyền cụ thể của hộ gia đình, cá nhân trong Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 và hiện nay trong Luật đất đai năm 2013 là nền tảng pháp lí cho việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai. Thực tế chỉ ra rằng, nhu cầu sử dụng đất không chỉ nhằm mục đích khai thác tối đa các lợi ích vốn có của đất mà trong khai thác và sử dụng, việc xác lập các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn liên doanh là mong đợi tất yếu của hàng triệu hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật đất đai xây dựng hành lang pháp lí cho việc mở rộng tối đa các quyền năng của hộ gia đình, cá nhân, đồng thời cho phép họ được thực hiện đầy đủ các giao dịch dân sự về đất đai theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ phù hợp với nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất đai trong nền kinh tế hàng hóa có điều tiết từ phía Nhà nước.

Nhóm V: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình khai thác, sử dụng các nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.

Quá trình khai thác, sử dụng các loại đất nói trên do nhiều chủ thể khác nhau thực hiện. Mỗi một loại đất khác nhau trong quá trình sử dụng đều có đặc điểm riêng. Vì vậy, khi cho phép tổ chức hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Nhà nước phân loại, quy định cụ thể từng chế độ pháp lí để thực hiện các biện pháp quản lí, công nhận các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể của các chủ sử dụng nhằm đảm bảo một cách thống nhất hài hòa lợi ích Nhà nước và từng chủ sử dụng cụ thể.

Phương pháp điều chỉnh của ngành luật đất đai phụ thuộc vào tính chất đặc điểm của các quan hệ xã hội do Luật đất đai điều chỉnh.

Về nguyên tắc, phương pháp điều chỉnh của ngành luật đất đai là cách thức mà Nhà nước dùng pháp luật tác động vào các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Các chủ thể đó rất đông đảo, bao gồm các cơ quan quản lí, những người sử dụng đất trong phạm vi cả nước.

Ngành luật đất đai sử dụng hai phương pháp điều chỉnh, đó là phương pháp hành chính mệnh lệnh và phương pháp bình đẳng thỏa thuận.

Phương pháp hành chính – mệnh lệnh

Phương pháp này rất đặc trưng cho ngành luật hành chính bởi nguyên tắc quyền lực phục tùng. Đặc điểm của phương pháp này thể hiện ở chỗ, các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật không có sự bình đẳng về địa vị pháp lí. Một bên trong quan hệ này là các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhân danh nhà nước thực hiện quyền lực nhà nước. Vì vậy, các chủ thể có quyền và nghĩa vụ phải thực hiện các chỉ thị, mệnh lệnh và nhiệm vụ được giao của các cơ quan nhân danh Nhà nước, họ không có quyền thỏa thuận với cơ quan Nhà nước và phải thực hiện các phán quyết đơn phương từ phía Nhà nước.

Ngành luật đất đai sử dụng phương pháp hành chính mệnh lệnh trong nhiều trường hợp, song điểm khác biệt căn bản so với việc áp dụng trong nhiều ngành luật hành chính là tính linh hoạt và mềm dẻo khi áp dụng các mệnh lệnh từ phía cơ quan Nhà nước. Ví dụ, khi giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về đất đai, các tổ chức chính quyền và đoàn thể tại các địa phương nơi xảy ra tranh chấp có trách nhiệm hòa giải, tìm biện pháp giáo dục, thuyết phục và tuyên truyền trong nội bộ nhân dân làm tiền đề cho việc giải quyết mọi tranh chấp khiếu nại. khi các tranh chấp và khiếu nại không thể giải quyết bằng con đường thương lượng, hòa giải thì các cơ quan nhà nước theo luật định mới trực tiếp giải quyết và ban hành các quyết định hành chính.

Quan hệ đất đai được vận dụng phương pháp hành chính mệnh lệnh luôn có một bên chủ thể là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, thể hiện quyền lực Nhà nước và một bên là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực thi các biện pháp hành chính xuất phát từ nhiệm vụ quản lí nhà nước về đất đai. Các quyết định hành chính được ban hành trong các trường hợp sau đây:

• Quyết định hành chính về giao đất, cho thuê đất;
• Quyết định hành chính về thu hồi đất;
• Quyết định hành chính về việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất này sang loại đất khác;
• Quyết định về công nhận quyền sử dụng đất;
• Quyết định về việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai;
• Quyết định xử lí vi phạm hành chính trong quản lí, sử dụng đất đai.

Các quyết định hành chính nêu trên đều do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai đối với người sử dụng đất. Họ có nghĩa vụ thi hành các quyết định của cơ quan nhà nước nếu không thực hiện được coi là hành vi vi phạm pháp luật đất đai và bị cưỡng chế theo luật định.

Phương pháp bình đẳng, thỏa thuận

Đây là phương pháp rất đặc trưng của ngành luật dân sự. Ngành luật đất đai cũng sử dụng phương pháp này. Tuy nhiên, nếu trong quan hệ dân sự, chủ sở hữu tài sản có quyền thỏa thuận để phát sinh, thay đổi hay chấm dứt một quan hệ tài sản, thì trong Luật đất đai, người sử dụng không đồng thời là chủ sở hữu. Vì vậy, với các quyền được Nhà nước mở rộng và bảo hộ, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền thỏa thuận trên tinh thần hợp tác thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn liên doanh. Đặc điểm cơ bản của phương pháp bình đẳng thỏa thuận trong Luật đất đai là các chủ thể có quyền tự do giao kết, thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai phù hợp với các quy định của pháp luật, góp phần đáp ứng các nhu cầu sử dụng tích tụ đất đai ở quy mô hợp lí nhằm phân công lại lao động, đất đai thúc đẩy sản xuất phát triển.

Quy định về Luật đất đai 2018 mới nhất:

Rút ngắn thời hạn cấp sổ đỏ còn 15 ngày

Theo quy định trong luật cấp sổ đỏ mới nhất 2018, luật đất đai 2017 sửa đổi thời hạn cấp sổ đỏ cho người được chuyển nhượng đất không được quá 15 ngày. Luật đất đai mới này giúp người dân thuận tiện hơn với các thủ tục hành chính đất đai cũng như thủ tục cấp sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, theo Điều 100 luật đất đai mới nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho các đối tượng sử dụng đất không có tranh chấp và có 1 trong số các loại giấy tờ bao gồm giấy tờ về quyền sử dụng đất trước năm 1993, giấy chứng nhận quyền sử dụng dụng đất tạm thời hoặc có tên trong Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993; hoặc có giấy tờ thừa kế, tặng cho hợp pháp, hoặc có giấy tờ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất ở trước 15/10/1993 hoặc các giấy tờ khác xác lập trước ngày 15/10/1993.

Phạt 300 triệu với chủ đầu tư chậm tiến độ

Nghị định hướng dẫn luật đất đai mới nhất có hiệu lực từ 15/01/2018 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS….

Các nghị định về đất đai mới nhất 2018 cũng ghi rõ, tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép được cấp phạt từ 10 – 20 triệu đồng.

Quy định mới về luật đất đai 2018 cũng cho biết, tổ chức thi công xây dựng công trình nếu không có giấy phép xây dựng sẽ bị phạt từ 20 – 30 triệu đồng.

Đối với vi phạm quy định về nghiệm thu, thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình, phạt tiền từ 50–60 triệu đồng;

Phạt tiền từ 70–80 triệu đồng đối với hành vi bàn giao, đưa hạng mục công trình, công trình xây dựng vào sử dụng khi chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền theo quy định.

Luật chuyển nhượng đất đai mới nhất quy định phạt tiền từ 250 – 300 triệu đồng với một trong các hành vi vi phạm quy định về kinh doanh BĐS sau:

• Triển khai dự án chậm tiến độ so với phê duyệt
• Bán hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định
• Không làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua hoặc không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan cho người mua, thuê mua nhà ở theo quy định;
• Ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua BĐS.

Phạt tiền từ 270 – 300 triệu đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS khi huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết.

Thêm các chính sách ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Luật đất đai sửa đổi cho biết đối với nhà ở xã hội sẽ được hưởng lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất 4,8%/năm (0,4%/tháng). Lãi suất nợ quá hạn được tính bằng 130% lãi suất khi cho vay.

Theo luật mua bán đất đai mới nhất, các đối tượng muốn vay ưu đãi mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng được điều kiện quy định tại Điều 51 của Luật nhà ở 2014 thì sẽ được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

Ngoài ra, luật thuế đất đai mới nhất quy định, chủ đầu tư dự án còn được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp. 

Cũng theo luật đất đai nhà ở mới nhất năm 2018, trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế đối với nhà ở xã hội hiện hành.

Bên cạnh đó, theo luật đất đai mới nhất và các văn bản hướng dẫn thi hành 2018, chủ đầu tư dự án được vay vốn ưu đãi khi xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê với thời hạn tối thiểu là 15 năm và tối đa không quá 20 năm, trường hợp có nhu cầu vay dưới 15 năm thì được thỏa thuận với ngân hàng thời hạn cho vay thấp hơn thời hạn cho vay tối thiểu.

Vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng với doanh nghiệp BĐS

Luật đất đai sửa đổi bổ sung mới nhất ghi rõ, các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.

Nộp tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành cho hay nếu hết thời gian thuê đất trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định gia hạn, người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất hàng năm đối với khoảng thời gian này

Luật sử dụng đất đai mới nhất 2018 quy định, đơn giá tiền thuê đất hàng này được xác định trên cơ sở giá đất tại Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Sửa đổi quy định xử lý tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng

Theo luật bồi thường đất đai mới nhất 2018, phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm 1 bản sao. Chứng từ và bảng kê thanh toán tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng gồm 1 bản chính. 

Các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai cũng bổ sung thêm Khoản 3a vào Điều 13 về trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm theo quy định của pháp luật nhưng không cân đối được ngân sách nhà nước để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Sửa đổi, bổ sung một số quy định về thu tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất

Đơn giá thuê đất để xác định số tiền thuê đất theo quy định được xác định dựa trên cơ sở bảng giá đất theo mục đích sử dụng đất của dự án.

• Luật đất đai mới nhất của Việt Nam năm 2018 quy định đơn giá thuê đất để xác định số tiền thuê đất theo quy định được xác định dựa trên cơ sở bảng giá đất theo mục đích sử dụng đất của dự án.
• Luật quản lý quy hoạch đất đai mới nhất cũng ghi rõ kệ số điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ do UBND cấp tỉnh ban hành.
• Quy định cụ thể trình tự, thủ tục xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Bổ sung quy định giá đất để tính tiền sử dụng đất

Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành ngày 1/1 hàng năm. Thời điểm khảo sát để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện từ ngày 1/10 hàng năm.

• Các chi phí liên quan đến việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất (bao gồm cả chi phí thuê tổ chức tư vấn trong trường hợp cần thiết) được chi từ ngân sách theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước.
• Việc lựa chọn tổ chức tư vấn khảo sát, xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
• Theo Nghị định mới về đất đai 2018, nếu tại thời điểm xác định tiền sử dụng đất mà UBND cấp tỉnh chưa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất thì áp dụng hệ số của năm trước đó để xác định tiền sử dụng đất phải nộp, UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm về thất thu ngân sách do chậm ban hành hệ số mới (nếu có).

Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, Luật đất đai có vị trí, vai trò quan trọng không thể phủ nhận. Vị trí, vai trò của Luật đất đai được thể hiện trên những phương diện chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, Luật đất đai có phạm vi và đối tượng điều chỉnh riêng. Đối tượng điều chỉnh của Luật đất đai là các quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp từ việc con người sở hữu, chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất đai. Đây là các quan hệ liên quan trực tiếp đến việc sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai – một loại tài sản đặc biệt. Tính đặc biệt của đất đai thể hiện: (i) Về nguồn gốc phát sinh, đất đai không do con người tạo ra mà do tự nhiện tạo ra; cố định về vị trí địa lý, không di dời được và bị giới hạn bởi không gian, diện tích; (ii) Đất đai được sử dụng vào các mục đích khác nhau; nên quan hệ đất đai vừa chứa đứng yếu tố quản lý hành chính vừa chứa đựng yếu tố kinh tế (kinh tế), dân sự, thương mại, văn hóa và xã hội (XH)…: (iii) Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt, là lãnh thổ quốc gia mà còn là nơi cư trú của con người và là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống;

Thứ hai, Luật đất đai có những nguyên tắc đặc trưng so với các đạo luật khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Các nguyên tắc này bao gồm: (i) Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; (ii) Nguyên tắc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật; (iii) Nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch, hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả; (iv) Nguyên tắc bồi bổ, cải tạo và bồi bổ đất đai; (v) Nguyên tắc đặc biệt ưu tiên bảo vệ nhóm đất nông nghiệp;

Thứ ba, Luật đất đai đã quán triệt sâu sắc và thể chế hóa các quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về đất đai nhằm phục vụ những yêu cầu của cách mạng qua từng giai đoạn cụ thể:

Sau khi giành được chính quyền tháng 8 năm 1945, Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa thực hiện việc tịch thu ruộng đất của thực dân, đế quốc, địa chủ, phong kiến chia lại ruộng đất cho nông dân nhằm thực hiện đường lối cách mạng của Đảng “làm cách mạng dân tộc dân chủ đánh đổ thực dân, phong kiến; tịch thu ruộng đất của tư sản, địa chủ, cường hào chia cho nông dân thực hiện khẩu hiệu “người cày có ruộng”. Cơ sở pháp lý của việc làm này là Luật cải cách ruộng đất được ban hành năm 1953. Tiếp đến, khi miền Bắc được giải phóng (tháng 10 năm 1954); miền Nam tiếp tục công cuộc đấu tranh thống nhất đất nước. Để xây dựng cơ sở vật chất của chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc và chi viên đắc lực cho chiến trường miền Nam, Đảng ta phát động “phong trào hợp tác hóa” vận động nông dân tự nguyện đóng góp ruộng đất, trâu bò và các tư liệu sản xuất khác vào làm ăn tập thể trong các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp. Cơ sở pháp lý của việc làm này là Điều lệ hợp tác xã nông nghiệp bậc cao năm 1961. Sau khi đất nước thống nhất (tháng 4 năm 1975), cả nước cùng đi lên chủ nghĩa xã hội, Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP ngày 01/08/1980 về tăng cường công tác quản lý đất đai trong cả nước. Nhận thức rõ việc duy trì cơ chế quản lý tập trung quan liêu, bao cấp sẽ cản trở sự phát triển của đất nước khi cách mạng Việt Nam chuyển sang giai đoạn mới: Giai đoạn thống nhất đất nước, xây dựng xã hội ấm no, hạnh phúc; Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986) đã phát động công cuộc đổi mới toàn diện đất nước chuyển nền kinh tế sang cơ chế thị trường. Công cuộc đổi mới đất nước được tiến hành với khâu đột phá là đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong nông nghiệp, từng bước xác định địa vị làm chủ của hộ gia đình (gia đình), cá nhân đối với ruộng đất. Hàng loạt đường lối, chính sách của Đảng về đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong nông nghiệp nói chung và xác định vai trò của hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông, lâm nghiệp nói riêng đã lần lượt được ra đời với việc thực hiện giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; đồng thời mở rộng các quyền năng của người sử dụng đất. Quan điểm xác lập và mở rộng các quyền của hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai được ghi nhận trong các văn kiện chủ yếu sau đây của Đảng:

- Chỉ thị 100/CT-TW ngày 13/10/1981 của Ban Bí thư Trung ương Đảng về “Cải tiến công tác khoán, mở rộng công tác khoán sản phẩm đến nhóm và người lao động trong Hợp tác xã Nông nghiệp”, trong đó xác định: “…tổ chức tốt việc giao diện tích đất cho đội sản xuất, nhóm người lao động… khi diện tích giao khoán hợp lý thì có thể ổn định để xã viên yên tâm thâm canh trên diện tích đất đó”. Chính sách khoán và giao đất sử dụng ổn định đã bước đầu động viên nông dân hăng hái lao động, sản xuất và “bước đầu quá trình xác lập địa vị làm chủ ruộng đất thực sự của người lao động”;

- Tiếp đó, ngày 05/04/1988, Bộ Chính trị ra Nghị quyết số 10 NQ/TW về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp, đã khẳng định hộ gia gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông nghiệp và giao khoán ruộng đất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình nông dân;

- Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII (năm 1991) đã ghi nhận: “Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, ruộng đất được giao cho nông dân sử dụng lâu dài. Nhà nước quy định bằng luật pháp các vấn đề thừa kế, chuyển quyền sử dụng ruộng đất”. Quan điểm này tiếp tục được khẳng định tại Nghị quyết của các hội nghị TW tiếp theo, đặc biệt là Nghị quyết Hội nghị Trung ương lần thứ 2 (khóa VII tháng 12 năm 1991) và Nghị quyết Hội nghị Trung ương lần thứ 5 (khóa VII, tháng 6/1992): “ruộng đất được trao cho nông dân sử dụng lâu dài. Nhà nước quy định bằng pháp luật việc thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất”;

- Vấn đề sử dụng đất ổn định lâu dài của hộ gia đình, cá nhân còn được ghi nhận trong Chiến lược ổn định và phát triển kinh tế – xã hội đến năm 2000: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Các hộ nông dân được Nhà nước giao quyền sử dụng ruộng đất lâu dài và cấp giấy chứng nhận. Luật pháp quy định cụ thể việc thừa kế và chuyển quyền sử dụng ruộng đất”;

- Ngày 12/03/2003, Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành trung ương Đảng Khóa IX ra Nghị quyết về Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã chỉ rõ: “Người được giao quyền sử dụng đối với đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản và đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, được thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật về thừa kế như các tài sản khác” v.v;

Thứ tư, Luật đất đai 2013 góp phần xác lập quyền sở hữu tài sản của hộ gia đình, cá nhân trong lĩnh vực đất đai dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Kế thừa và phát triển các quy định của Luật đất đai năm 2003: Nhà nước- với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai- giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất, Luật đất đai 2013 bổ sung quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; bổ sung quy định về thừa kế quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; bổ sung quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thực hiện các dự án ĐT tại Việt Nam… Luật đất đai 2013 góp phần làm phong phú lý thuyết về quyền sử dụng đất; theo đó, nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất đã vượt khỏi quan niệm truyền thống là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để tham gia vào những giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường và được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ vay vốn hoặc đem góp vốn liên doanh để sản xuất- kinh doanh. Hơn nữa với những quy định này, Luật đất đai 2013 đã xác lập những cơ sở pháp lý ban đầu cho việc hình thành thị trường quyền sử dụng đất có tổ chức ở nước ta.

Thứ năm, trong hệ thống pháp luật của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, Luật đất đai 2013 có vị trí không khó để nhận biết với nét đặc thù là các quy định về sở hữu toàn dân về đất đai. Trong điều kiện kinh tế thị trường nhiều thành phần, đa dạng hóa các hình thức sở hữu tư liệu sản xuất là một đòi hỏi mang tính khách quan nhằm đáp ứng đòi hỏi của hoạt động sản xuất- kinh doanh. Tuy nhiên, đất đai- tư liệu sản xuất, chủ yếu, quan trọng nhất- lại không được Luật đất đai 2013 cho phép đa dạng hóa hình thức sở hữu. pháp luật đất đai hiện hành chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu đất đai duy nhất: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Việc duy trì và củng cố hình thức sở hữu đất đai này nhằm giữ vững ổn định chính trị, duy trì tính ổn định trong các quan hệ quản lý và sử dụng đất đai; đồng thời góp phần giữ vững tính định hướng xã hội chủ nghĩa trong phát triển kinh tế thị trường nhiều thành phần ở nước ta.

Thứ sáu, Luật đất đai 2013 đã đưa các nội dung kinh tế – dân sự vào các quy định thông qua việc xác định mục đích, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất; các quy định về chính sách tài chính về đất đai; các quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất; các quy định về cho thuê đất; thu hồi đất, bồi thường, GPMB…;

Thứ bảy, hệ thống pháp luật là một chỉnh thể thống nhất mà mỗi ngành luật có phạm vi và đối tượng điều chỉnh riêng song không tồn tại tách biệt với nhau mà ngược lại chúng có mối quan hệ tương thích, gắn bó chặt chẽ với nhau. Mặc dù, Luật đất đai 2013 là một ngành luật độc lập, có phạm vi và đối tượng điều chỉnh riêng song nó vẫn có mối quan hệ tương thích với các đạo luật khác có liên quan trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Điều này thể hiện:

- Các quy định về thừa kế quyền sử dụng đất tuân theo quy đinh chung về thừa kế tài sản của Bộ luật Dân sự 2015: “Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó” (khoản 5 Điều 113);

- Các quy định của Luật đất đai 2013 về xác lập quyền sử dụng đối với trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thống nhất với nội dung của Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành; theo đó, Luật đất đai 2013 ghi nhận và bảo hộ quyền bình đẳng giữa vợ và chồng đối với tài sản chung là quyền sử dụng đất: “Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh và số giấy chứng minh nhân dân (nếu có), địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng” (điểm d khoản 1 Điều 4 Thông tư số Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất);

- Các quy định của Luật đất đai 2013 thống nhất với Bộ luật Dân sự 2015 về hình thức chuyển quyền sử dụng đất, nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất, điều kiện chuyển quyền sử dụng đất…;

- Quy định của Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành tương thích với nội dung Luật xử lý vi phạm hành chính năm 2012 về nguyên tắc xử phạt, thời hiệu xử phạt, hình thức xử phạt, thẩm quyền xử phạt, mức xử phạt và trình tự, thủ tục xử phạt …;

- Quy định về thời hạn thuê đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thống nhất với nội dung của Luật ĐT. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao tuân thủ quy định về thẩm quyền, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Luật đất đai 2013 đã xác lập mặt bằng pháp lý bình đẳng cho mọi đối tượng sử dụng đất; theo đó, Chương IV của đạo luật này quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất; tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất. Mọi chủ thể sử dụng đất không phân biệt đó là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước hay tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất được hưởng các quyền chung và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất quy định tại Điều 105 và Điều 107;

- Các quy định về giải quyết khiếu nại,tố cáo về đất đai của Luật đất đai 2013 phù hợp với nội dung Luật khiếu nại, tố cáo về thời hạn, trình tự, thủ tục, thẩm quyền giải quyết khiếu nại, tố cáo …;

- Các quy định về chính sách tài chính về đất đai của Luật đất đai 2013 tương thích với các đạo luật thuế sử dụng đất v.v;

Thứ tám, cùng với các đạo luật về nhà ở năm 2014, Luật xây dựng năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015…, Luật đất đai năm 2013 góp phần xác lập khung pháp luật cho việc ra đời, tổ chức và hoạt động của thị trường bất động sản có tổ chức theo hướng công khai, minh bạch và lành mạnh ở nước ta với việc cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất.

Luật Đất đai là ngành luật độc lập trọng hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý Nhà nước về đất đai và quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Hiểu được tầm quan trọng của Luật đất đai, eLib xin chia sẻ đến bạn hệ thống văn bản pháp luật trong lĩnh vực đất đai mới nhất nhằm giúp bạn cập nhật thông tin nhanh chóng, chính xác đáp ứng nhu cầu thông tin của bạn về lĩnh vực này. Mời các bạn cùng tham khảo.