Tổng quan về hợp đồng thế chấp

Thế chấp là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).

 Theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản. Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện thủ tục đăng ký theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hợp đồng thế chấp được lập thành 4 bản, được công chức Nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực, trường hợp nơi nào chưa công chứng thì phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện, quận, thị xã hoặc thành phố trực thuộc tỉnh. Ngoài ra, hợp đồng thế chấp phải có sự cam kết đồng ý của các thành viên trong gia đình, giá trị pháp lý của các bản hợp đồng là ngang nhau. Trong đó, một bản do cơ quan thế chấp giữ, một bản cho bên thế chấp giữ, một bản do bên công chứng Nhà nước hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi tiến hành chứng thực giữ, một bản do bên nhận thế chấp giữ kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc, trích lục hồ sơ về khu đất thế chấp (trừ trường hợp quyền sử dụng đất được thế chấp cho nhiều bên vay để phục vụ mục đích sử dụng cho một dự án đầu tư).

Hợp đồng thế chấp là một giao dịch dân sự. Do đó, trước hết, hợp đồng thế chấp phải có đủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự. Cụ thể:

Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Đảm bảo hình thức trong trường hợp luật có quy định.

Dựa trên ý chí thỏa thuận tự nguyện giữa các bên, sau đó đi đến thỏa thuận và ký kết hợp đồng bao gồm những nội dung sau:

- Quốc hiệu, tiêu ngữ

- Tên hợp đồng

- Họ tên, các thông tin liên quan của bên thế chấp ( ngày tháng năm sinh, số chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân, địa chỉ, số điện thoại và các thông tin tương tự đối với đồng sở hữu nếu tài sản là tài sản chung)

- Tên, thông tin và địa chỉ, fax, mã doanh nghiệp của bên nhận thế chấp

- Số hợp đồng và ngày tháng năm của hợp đồng thế chấp

- Số tài khoản ngân hàng… tại Ngân hàng…

- Tài sản được đem ra thế chấp, giá trị của tài sản được thế chấp và địa chỉ nơi chứa tài sản thế chấp

- Các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp có liên quan đến tài sản thế chấp

- Nghĩa vụ được bảo đảm

- Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp

- Thời hạn thế chấp

- Quy định về việc đăng ký thế chấp và nộp lệ phí

- Thỏa thuận của các bên về phương thức xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đến thời hạn mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đủ nghĩa vụ của mình

- Phương thức giải quyết khi xảy ra tranh chấp, có thể thỏa thuận, thương lượng dựa trên cơ sở hòa giải, tôn trọng lẫn nhau giữa hai bên; trong trường hợp hai bên không đi đến hòa giải, thỏa thuận được thì một trong hai bên có quyền yêu cầu Tòa án có thẩm quyền thụ lý giải quyết

- Cam đoan của các bên về tính hợp pháp,xác thực của hợp đồng cùng những thông tin đã nêu ra trong hợp đồng, trách nhiệm của các bên nếu vi phạm nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng

- Các điều khoản phù hợp khác nếu hai bên có thỏa thuận

Đối với từng loại tài sản thế chấp cần có những giấy tờ xác nhận riêng theo quy định của pháp luật. Đặc biệt tài sản được dùng để thế chấp là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp được sử dụng cho nhiều bên vay với mục đích sử dụng cho một dự án đầu tư, thì nội dung của hợp đồng thế chấp cần phải quy định rõ về việc một trong các bên, bên nào giữ bản gốc và giấy tờ về quyền sở hữu; quyền sử dụng tài sản thế chấp và hợp đồng, đối với các bên cho vay khác thì giữ bản sao (có công chứng) và trong hợp đồng ghi rõ về nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp khi có sự tranh chấp giữa các bên cho vay hoặc bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận với các bên cho vay.

Hợp đồng thế chấp phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, có phần ghi của cơ quan đăng ký cùng với chữ ký của cá nhân, cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra hợp đồng phải được công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật. Về mức hạn định trong hợp đồng thế chấp tài sản thì tổng giá trị số tiền cho vay của các lần vay không được vượt quá 70% giá trị tài sản thế chấp.

Trong trường hợp hợp đồng thế chấp không đảm bảo được quyền lợi của một bên hoặc các bên thì các bên có quyền khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng thế chấp sau khi thương lượng, hòa giải không thành.

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Khi phát sinh tranh chấp về việc mua bán tài sản mà các bên không thể thương lượng, hòa giải được thì có thể khởi kiện tại Tòa án để giải quyết. Vì đây là tranh chấp tài sản, do đó, Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp là cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ án.

Trình tự thủ tục giải quyết

Sau khi xác định Tòa án có thẩm quyền, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện gồm đến Tòa án:

Đơn khởi kiện (phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự);

Bản sao các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện;

Các tài liệu, chứng cứ khác hiện có để chứng minh yêu cầu khởi kiện.

Tòa án có trách nhiệm cấp ngay người khởi kiện giấy xác nhận đã nhận đơn.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ điều kiện thụ lý hay không. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để người khởi kiện đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Khi đó, Thẩm phán được phân công thụ lý vụ án và giải quyết vụ án theo đúng trình tự pháp luật.

Mẫu 1:

Mẫu 2: